전세보증금 반환보증 공시가격의 126% 이내 유지, 집값 산정시 감정가 허용

정부의 전세 보증금 제한정책

 

정부의 전세보증금을 '공시가격의 126%이내'로 제한하는 주택도시보증공사(HUG)의 임애보증 가입조건을 유지

다만, 집값 산정 시 공시가격과 함께 HUG가 인정하는 감정평가액도 활용

이는 빌라 기피 현상이 심해지자 타협안 제시

 

다만 감정가격은 HUG가 의뢰한 감정평가법인에서 받은 평가가격만 허용

부동산 상승기 빌라 시세를 부풀리는데 감정평가가 악용돼왔음을 고려한 조치다. 

HUG가 감정평가법인에 예비감정(1~2일 소요)을 의뢰하면, 집주인은 예비감정 결과를 토대로 본인이 비용을 부담하는 본감정(2~3주 소요)을 할지 말지 결정할 수 있다.

 

 

민생토론회 후속 규제개선조치 발표

국토부는 임대사업자(임대인)가 의무가입해야 하는 '임대보증금 반환보증'과 임차인이 자율적으로 가입하는 '전세보증금 반환보증' 도주 적용되는 조치 발표

해당 보증상품은 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못했을때 HUG가 대신 돌려주는 상품.

이 보증이 있어야 전세대출이 나오기 때문에 빌라,오피스 전세 시장에 사실상 시세처럼 사용.

 

보증가입조건

현재 HUG는 주택가격을 산정할때 공시가격의 140%를 우선 적용하고, 보증가입을 허용하는 전세가율을 90%로 책정되어 있다.

이에 따라 전세보증금이 공시가격의 126% 이내인 경우에만 HUG보증이 나온다.

** 전세보증금 산식 ‘공시가격의 126%’(140%×90%) 

이는 낮은 보증문턱이 전세 사기이 깡통전세 문제를 키웠다는 비판에 따라 지난해 5월에 기준이 강화된 결과.

 

예컨대 이전에는 공시가격 1억원인 빌라를 전세 1억5000만원에 계약해도 임차인은 전세보증금반환보증 가입이 가능.

하지만 가입 기준이 강화되면서 지금은 전세가 1억2600만원 한도 내에서만 임차인이 보험을 들 수 있다.

이렇게 가입 요건이 강화되고 공시가격까지 내려가면서 전세보증금반환보증 가입이 힘들어지자, 전세 시장에서 ‘빌라 기피, 아파트 쏠림’ 현상이 심해졌다.

정부는 이에 따른 대책으로 ‘126%룰’은 유지하되, 임대인이 집값에 비해 공시가격이 낮다고 이의 신청을 하면 HUG가 산정한 감정가를 사용하도록 했다

역전세와 빌라 포비아

이후 빌라 집주인들은 기존 보다 전세값을 낮춰야 하는 역전세 상황에 직면.

2024년 서울 빌라 전세거래의 46%가 역전세였다는 통계도 있음(다방 분석)

이에 따라 세입자들은 빌라전세를 기피하고 아파트 전세로 몰리는 빌라 포비아 현상이 발생

 

세입자 전세대출 2%대 금리 "버팀목전세자금대출"

세입자들이 자주 이용하는 전세대출은 정부가 2%대 금리로 전세보증금을 대출해주는 버팀목전세자금대출.

버팀목대출은 담보로 주택도시보증공사(HUG)의 전세금안심대출보증 혹은 한국주택금융공사(HF)의 전세자금보증을 요구

청년들은 소득이 낮아 담보물 기준으로 보증이 많이 나오는 HUG 보증을 선호

 

 

 

전세보증금 반환보증 ‘126% 룰’ 유지…집값 산정시 감정가 허용

 

빌라 전세 살아날까…"전세반환보증 가입 더 쉽도록" 감정가 활용(종합)