최근 전 세계적으로 이자율이 오르면서 부동산 시장이 침체하고 있는데 우리나라에서 유난히 부동산 PF의 부실 문제가 대두되고 있음.
우리나라 부동산 개발 시행사는 자금력이 부족하여 브릿지론으로 토지를 구입한 후 본PF의 자금으로 이를 상환하며, 수(受)분양자의 자금으로 공사비를 충당하기 때문에 본PF의 대출기관은 온전한 담보권을 확보하기 어려움에 따라 시공사 신용보강을 요구하게 됨.
우리나라 부동산 개발 시행사는 자금력이 부족하여 브릿지론으로 토지를 구입한 후 본PF의 자금으로 이를 상환하며, 수(受)분양자의 자금으로 공사비를 충당하기 때문에 본PF의 대출기관은 온전한 담보권을 확보하기 어려움에 따라 시공사의 신용보강을 요구하게 됨.
우리나라 부동산 PF가 브릿지론을 본PF 대금으로 상환하거나 수분양자 자금을 이용하고 시공사의 신용도에 의존하는 방식으로 발전한 것은 대규모 개발에 따른 위험을 분산할 다양한 투자자의부족에서 기인하는 것으로 보이며, 이를 개선하 위해서는 시행사의 자본요건을 강화하고 다양한 형태의 파트너십을 통한 재무적 투자자의 참여를 유도할 필요가 있음.
또한 선분양비율을 축소하고, 중도금 비중을 줄여나감으로써 토지 및 부동산의 담보가치와 개발이익의 평가에 기반한 부동산금융이 발달할 수 있는 환경을 조성할 필요가 있음
시행사의 자금력 부족에 따른 브릿지론과 본PF의 연계
부동산개발은 토지매입과 인허가 단계, 개발과 분양이 시작되는 시공 및 공사 단계, 준공 후 단계로 구분할 수 있다.
우리나라의 경우 일정 요건만 충족하면 부동산개발업자로 등록하여 부동산개발에 참여할 수 있는데
보통 총사업자금의 5%에서 10% 수준의 적은 자본금으로 토지매입을 시도한다.
**건축물의 연면적 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 규모 이상의 부동산개발의 경우 자본금(법인 3억원 · 개인 6억원)을 갖추고 부동산개발업을 등록하여야 하는데 2022년말 기준 2,715개가 등록되어있으며, 미등록개발업체까지 포함하면 6만여개 수준이다.
대표적인 우리나라 거주용 부동산인 아파트 개발사업의 경우 시행사가 총사업자금의 10% 정도를 출자하여 초기 사업비와 토지매입금의 일부로 사용하고,
토지매입 금액의 70%에서 90% 이상은 금융기관의 브릿지론을 이용하여 조달한다.
**증권사가 제공하는 브릿지론의 경우 대형증권사가 제공하는 토지담보대출의 LTV는 평균 77.5% 수준이며, 중소형사는 평균 93.4% 수준이다(증권사 부동산금융 손실 시나리오 테스트(KIS, 2023).
반면 미국의 경우 다양한 형태의 부동산개발 방식이 발달하여 있는데 일반적으로 시행사가GP(General Partner), 투자자가 LP(Limited Partner)로 참여하는 LLC(Limited Liability Company)를구성하고 총사업비의 20%에서 30% 정도 수준의 초기 자본금을 마련한다.4) 토지매입을 위한 담보대출의 경우 LTV는 40%에서 50% 정도 수준인데 이는 미국의 경우 PF 같은 비소구 대출의 LTV를 최대 60%로 제한하고 있기 때문에 한도를 넘지 않는 선에서 시장에서 형성된 수준으로 보인다
우리나라와 미국의 부동산개발사업 자금조달 흐름도
우리나라 부동산 PF는 수분양자의 자금으로 사업비를 충당
한국의 부동산 PF에서는 수분양자의 자금이 사업비로 직접적으로 사용되어 담보권 확보에 어려움이 있으며,
미국과 다른 국가들에서는 수분양자의 자금이 사업비로 사용되지 않고 계약금이 주로 예치되어 담보권이 더 확실하게 보장
1) 한국의 부동산 PF:
수분양자 자금 사용: 대규모 주거용 부동산개발에서 착공 직후 선분양이 이뤄지며, 수분양자의 계약금과 중도금 대출이 사업비로 사용됩니다.
담보권 확보 문제: 수분양자와 대주단(대출자)의 우선순위가 비슷해져, 담보권 확보가 어려워집니다.
분양권 가격 프리미엄 기대: 분양권 취득 시 가격 프리미엄을 기대하는 경향이 있으며, 주택가격 하락 시 수분양자 감소로 사업비 조달에 악영향을 미칩니다.
미분양 위험: 미분양 비율이 높아질 경우 공사 중단 위험이 있습니다.
따라서 주택가격 하락이 예상되면 수분양자가 줄어들어 사업비 조달에 직접적인 악영향을 미치게 되며,미분양 비율이 너무 높은 경우 공사가 중단되기까지 한다.
2)미국 및 다른 주요국의 부동산 PF:
수분양자 자금 미사용: 수분양자의 자금을 사업비로 활용하지 않으며, 중도금 납입도 없습니다.
계약금 지불 방식: 수분양자는 5-10% 수준의 계약금만 지불하며, 이는 보통 제3기관에 예치되어 사업비로 사용되지 않습니다.
개인 계약 및 보험: 분양계약은 개인 간의 계약으로 간주되며, 사적 보험을 통해 계약금에 대한 보호가 이루어집니다.
담보권 보장: 대출기관은 토지와 건물에 대한 담보권을 확실히 보장받으며, 선분양비율은 대출 이자율과 관련하여 사업성을 증명하는 용도로 사용됩니다.
한국과 미국의 분양형 PF 사업 자금조달 비교
한국 부동산개발 자금조달 시공사의 신용보강 중심
1) 미국 부동산개발 자금조달:
담보 및 신용보강 요구: 불확실성이 큰 부동산개발에 대해 금융기관들은 건설자금 대출 시 담보와 신용보강을 요구합니다.
보증인 요구: 순자산이 일정 규모 이상이고 유동자산이 많은 보증인을 요구합니다.
토지 및 모기업 자산 담보 제공: 토지와 모기업의 자산이 주요 담보로 사용됩니다.
사업성 기반의 금융기관 투자확약: 상업용 부동산 개발의 경우 사업성에 기초한 투자확약으로 건설자금 대출이 실행됩니다.
건설 보증 및 신용보증: 필요에 따라 보증회사를 통한 지급보증, 이행보증 등이 약정되거나, 유동화증권 발행 시 신용등급 향상을 위한 보증이 제공됩니다.
2) 한국 부동산개발 자금조달:
시공사의 신용보강 중심: 글로벌 금융위기 이후 신용보강 주체가 다양해졌지만, 여전히 시공사의 신용보강에 의존하는 경향이 큽니다.
신용보강 요구: 토지비용 상환, 수분양자 자금의 사업비 사용으로 인해 토지 및 건물에 대한 담보권 확보가 어려워 더 많은 신용보강이 요구됩니다.
시공사 의존도: 대출 여부 결정 시 시공사의 신용등급 및 시공능력평가순위에 크게 의존합니다.
책임준공 및 조건부 채무인수 요구: 대출 기관은 시공사의 책임준공이나 조건부 채무인수를 요구하는 경우가 많습니다.
유동화증권과 시공사 신용등급 연계: 유동화증권 발행 시 시공사의 신용등급과 연계되며, 증권사가 제공하는 매입보증은 시공사의 신용등급 하락 시 면책되는 구조입니다.
우리나라 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조 개선을 위한 주요 전략
시행사 자본요건 강화
부동산개발 초기자본 확충을 위해 시행사의 자본요건을 강화해야 합니다.
이는 다양한 형태의 파트너십 구조를 유도하고 인센티브 제공을 통해 가능합니다.
브릿지론과 본PF 연결고리 해소
미국처럼 사업에 필요한 토지를 초기 자본으로 매입하고, 이를 담보로 공사자금을 조달하는 방식을 도입해야 합니다.
미국의 경우 사모펀드, 개인투자조합, 연기금, 리츠(REITs) 등의 부동산 투자가 활발
자본력이 충분한 시행사와 함께 유한책임회사(LLC), 프로젝트금융투자회사(PFV) 등을 설립하여 초기 투자금을 조달할 수 있는 금융시장이 발달
따라서 다양한 초기 투자자가 위험을 분산시킬 수 있고, 시행주체는 전체 개발비의 20%에서 30% 수준까지 자금확보가 가능하다
사업주체 자본력 향상
사업주체의 자본력을 높여 부실 발생 시 사업 참여 주체가 손실을 우선적으로 감당할 수 있도록 하여 부동산 PF 부실의 파급을 막아야 합니다.
다양한 재무적 투자자 참여 유도
이는 초기 자본금 확충뿐 아니라, 부동산 PF사업에 대한 평가를 사업성 중심으로 전환하는 데 도움이 됩니다.
현재는 시공사의 신용에 의존하는 경향이 크지만, 미국처럼 임대 수입이나 선분양비율 등을 중요 요소로 고려해야 합니다.
선분양비율 축소 및 중도금 납입 비중 감소
수분양자의 자금이 사업비로 사용되는 것을 개선하기 위해 선분양비율을 줄이고, 중도금 비중을 축소해야 합니다.
전면적인 후분양 전환은 어렵지만, 토지 및 부동산의 담보가치와 개발이익에 기반한 부동산금융 발달을 위한 환경 조성이 필요합니다.
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