부동산 PF 사업구조 바꾼다

부동산 PF 사업, 시행사 자기자본 5~10%에 불과, 사업자금 95%가 남의 돈으로 사업 시행

 

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부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 사업구조

3억~6억원 규모의 최소 자본만 투자하고 사업비의 95%를 금융회사와 분양권자 돈으로 충당하는 사업방식

 

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시행사 설립요건이 자본금 3억원, 남의 돈 95%로 수천억 PF 사업시행

특히 20% 이상의 시행사 자기자본이 있어야 대출을 내주는 저축은행 PF 대출규제를 전 금융권에 도입여부 검토

시행사,  등록업체가 2022년 말 기준 2715개, 미등록 업체까지 포함하면 6만여개로 난립

수천억원 규모의 부동산 PF 사업에서 시행자 자기자본은 5~10%.

나머지 필요 자본 95%는 금융회사 대출과 수분양자 분양대금으로 충당

 

한국금융연구원은 '우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점'  보고서

"시행사가 총 사업자금의 10% 정도 출자해 초기 사업비와 토지매입금 일부를 사용하고 토지매입 금액의 70~90% 이상은 금융기관 브릿지론을 이용해 조달한다"

 

미국은 시행사가 사업비의 20~30% 수준을 초기 자본금으로 한다.

미국은 브릿지론을 상환하고 다음 단계인 본PF 넘어가는 반면 우리는 브릿지론을 본 FP 대출로 갚는 등 '대출 돌려막기'를 한다.

분양권자의 분양대금으로 사업비를 충당하는 것도 미국과 다르다.

 

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정부, '부동산 PF 관리방안' 연구용역 입찰 공고

2023. 12. 21일 '부동산 PF 관리방안'에 대한 연구용역 입찰 공고를 냈다.

대출규모 134조원 이상, 사업장 3500곳에 달하는 부동산 PF 사업에 대한 근본 관리 방안을 도출하기 위한 연구용역이다. 특히 분양대금과 금융회사 대출로 사업비의 95%까지 조달하는 PF 사업 구조 개선안이 나올 것으로 예상

 

최상목 경제부총리겸 기획재정부 장관 부동산 PF 관리방안 발언

"선진국 PF는 기본적으로 땅은 자기 자본으로 사고, 땅 위에 건물을 짓거나 사업할 때 거기에서 오는 현금 흐름에 기반해 금융을 일으킨다"

"반면 우리나라는 돈 100이 든다고 가정하면 한 5% 정도만 자기 돈으로 하고 나머지 95%는 대출을 일으켜서 땅부터 산다"
"분양 가격이 폭락하게 되면 줄줄이 영향을 받는, 다 폭망하는 구조"

"PF의 근본적인 제도 개선을 위해선 연구 용역을 통해 구조 개선 노력을 병행할 것"

 

 

 

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금융회사들은 PF 대출시 사업성 평가 보다는 토지 담보가치나 시공사 보증을 믿고 급속도로 PF 대출 승인

저축은행 업권만 유일하게 '시행사의 자기자본이 20% 이상인 PF 사업장'에 대해 대출해 주는 규제가 있다

지난 2011년 저축은행 사태 이후 저축은행 중앙회 표준 대출 규약을 도입해 시행사 자본력을 대출 심사 요건에 넣은 것.

태영건설 워크아웃 PF 사업장에 저축은행 대출이 비교적 작은 것도 이 때문이다.

저축은행은 이런 PF 규제를 우회하는 토지담보대출을 13조원 규모로 급격하게 늘려 한때 토담대 연체율이 10%대로 치솟았다

 

 

"사업자금 95%가 남의 돈"..정부, 부동산 PF 사업구조 바꾼다 - 머니투데이