‘공짜 재건축’은 끝났다

최근 서울 재건축 단지의 공사비 급증으로 조합원들의 분담금이 크게 증가.

- 노원구 A단지는 분담금이 5억원, 금천구 B단지는 최고 9억원으로 추정됨.
  - 이로 인해 일부 조합원들은 신축 아파트 구매를 선호하는 분위기.

재건축 변화의 배경

  - 과거 재건축은 큰 이익을 보는 경우가 많았으나, 최근 2~3년 사이 공사비가 30% 넘게 상승. 주요 원인으로는 코로나 사태, 러시아·우크라이나 전쟁, 글로벌 금리 인상 등이 있음.
  - 이에 따라, 공짜 재건축 시대가 종료됐다는 평가가 나옴.

재건축 환경 변화

  - 과거에는 높이 증가와 세대 수 확대를 통해 공사비를 분양 수익으로 충당할 수 있었으나, 현재는 도심 고밀 개발에 따른 공공 인프라 확충 비용 등이 사회적 비용으로 전가되는 상황.
  - 정부와 지자체의 기부채납을 통한 이익 환수 노력에도 불구하고, 특정 아파트에 거주하는 이유만으로 무상으로 새 집을 얻는 것은 국민 다수의 눈에 비정상적으로 보임.

재건축 일본과 비교

  - 일본 도쿄 도심 개발 시 주민들이 거의 공짜로 새 집을 받는 경우가 있었으나, 이는 정부나 지자체 차원의 프로젝트로, 한국 재건축의 자발적 주민 추진과는 차이가 있음.

전망 및 필요 조치

  - 공사비 급등은 앞으로의 재건축 사업에서도 주요 화두가 될 것으로 전망.
  - 이를 계기로 재건축 방식의 잘못된 환상과 비효율을 털어내고, 보다 합리적이고 경제적인 도심 재정비 방안 모색이 필요함.

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현재 재건축에 적용되는 각종 규제는
일반분양 한 채에 수십억의 분양가를 받는 강남 일대와 30평 이상 중대형아파트, 5층 미만의 저층아파트를 재건축할 때 먹혔던 논리다.

아직 조합도 만들지 못한 노·도·강(노원‧도봉‧강북), 금관구(금천‧관악‧구로)와 1기 신도시, 지방택지 도시에 맞지않음

부지면적에 비해 소유주가 많아, 일반 분양주택을 만들 여력이 부족

사업이 막힌 단지 상당수가 12층 이상 중‧고층 아파트다.
층수가 낮더라도 가구별 평수가 좁은 곳도 많다.
이들 모두 부지면적에 비해 소유주가 많아, 일반 분양주택을 만들 여력이 부족하다.
일반분양 수익을 기대할 수 없다 보니 재건축에 필요한 철거비와 공사비를 주민들이 십시일반 해야 한다.
분담금 폭탄이 불가피하다.

재건축의 기본 개념 및 현황

- 재건축은 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 지어 공간을 넓히는 과정이다.
- 과거 분양 수익으로 소유주들의 이익과 함께 사회적 비용이 증가했다.
- 정부는 재건축 초과 이익 환수제를 도입하며 공공기여를 요구했다.

재건축은 원래 있던 건물을 허물고 새 건물을 짓는 것이 핵심

이 과정에서 건물이 높아지고 공간도 넓어진다.
건물주(아파트의 소유주들)는 이 넓어진 공간을 팔아서 철거비와 공사비 일부를 충당한다.
넓어진 공간을 파는 것을 흔히 '분양'이라고 한다.
사고 싶은 사람이 많을 때 조건별로 점수를 매겨서 분양 자격을 주는 것을 '청약'이라고 한다.

재건축. 부지면적에 비해 소유주가 많아, 일반 분양주택을 만들 여력이 부족으로 분담금 폭탄이 불가피

재건축 사업이 막힌 단지 상당수가 12층 이상 중‧고층 아파트다. 층수가 낮더라도 가구별 평수가 좁은 곳도 많다. 모두 부지면적에 비해 소유주가 많아, 일반 분양주택을 만들 여력이 부족하다.
일반분양 수익을 기대할 수 없다 보니 재건축에 필요한 철거비와 공사비를 주민들이 십시일반 해야 한다.
분담금 폭탄이 불가피

재건축 규제의 시대적 전환과 필요성

## 시대 변화에 따른 재건축 규제의 재평가 필요성
- 이전에는 재건축을 통한 일반분양 수익으로 조합원들이 경제적 이득을 얻었으나, 이제는 그 시대가 끝나가고 있다.
- 정부와 지자체는 기존의 규제를 재검토하여 재건축의 본질에 초점을 맞춰야 할 시점이다.

## 현재 재건축 규제의 문제점
- 현행 규제는 고가의 분양가와 대형 아파트, 저층 아파트에 초점을 맞추어 있어, 다양한 유형의 아파트에는 맞지 않는 경우가 많다.
- 특히 서민 중‧고층 단지나 외곽 지역의 단지는 사업성 부족으로 재건축에 어려움을 겪고 있다.

## 재건축 규제 개선 제안
- 공공기여 부담을 완화하고, 특히 소형아파트에 대한 임대주택 공급의무를 줄이는 방안이 필요하다.
- 노후도시특별법과 같은 규제샌드박스를 통해 유연한 접근이 가능하게 해야 한다.

## 정책적 방향성
- 국토교통부 장관은 주택 공급의 다양성 강화와 새로운 접근법의 필요성을 언급했다.
- 도시혁신을 통해 미래 도시로의 전환을 모색해야 한다는 지적이다.

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